asskorobogatov (asskorobogatov) wrote,
asskorobogatov
asskorobogatov

Category:

Следует ли ожидать роста цен на недвижимость?



Об этом поспорил на одной передаче с бизнесменом от недвижимости. Он говорит, что в скором времени недвижимость у нас «удвоится», т.е., скажем, однушка, стоящая сейчас 5 млн., будет стоить десять. Доводами в пользу такого развития событий для него послужили фиксируемый, по его мнению, сильный рост цен на недвижимость, а также новые правила для дольщиков, по которым теперь их деньги должны лежать на эскроу-счетах. Мой прогноз в корне отличается от прогноза бизнесмена. Я полагаю, что цены на недвижимость будут расти на уровне инфляции, а на какие-то ее виды цены будут падать. Вот мои соображения в пользу такого прогноза:

1. Фиксируемый коммерческими структурами рост цен на вторичном рынке никак не совпадает с аналогичной динамикой согласно Росстату. Цифры последнего как раз и фиксируют рост на уровне инфляции. Кому в этой ситуации верить? Я выбираю структуру, у которой сбор данных является профильной деятельностью. Кстати, почему коммерческие структуры видят другую динамику? Во-первых, часть высоких цен у них может быть просто ценами выставленных на продажу объектов, что само по себе ни о чем не говорит. На рынке достаточно квартир, которые продают годами из-за задранных цен. Во-вторых, бизнесу выгодно завышать динамику цен. Ведь это создает ажиотаж и стимулирует спрос. Кстати, мой собеседник не исключение. Его эмоциональные прогнозы, вкупе с вдвое эмоциональной реакцией на мой противоположный прогноз, заставляет видеть в этом личный интерес, а не беспристрастный анализ;

2. Расходы на покупку/аренду жилья составляют важную часть расходов домохозяйств. И чтобы эти расходы заметно увеличились, требуется либо рост доходов, либо урезание расходов на другие нужды. Последнее в каких-то пределах, конечно, осуществимо, но потенциал небольшой, если учесть, что многие с трудом тянут ипотеку. Поэтому трудно рассчитывать на сколько-то заметное повышение цен без повышения доходов, а реальные доходы у нас до сих пор падали. Может, в ближайшем будущем они и начнут расти, но при нынешних скромных темпах роста едва ли они вырастут существенно;

3. Значительный вклад в спрос и рост цен на рынке недвижимости вносили покупатели-инвесторы – люди, для которых покупка жилья является способом сохранения богатства. Но такой архаичный способ инвестирования со временем будет терять свое значение. В развитой экономике у недвижимости как объекта инвестирования имеется множество альтернатив. Постоянно растущий ассортимент финансовых активов обещает и более высокую доходность, и несравнимую ликвидность. Поэтому можно ожидать, что инвестиционный спрос будет перемещаться с рынка недвижимости на другие рынки;

4. Для обычных покупателей жилья альтернативой квартиры в городе является жилье за городом. А загородная недвижимость в последние годы дешевеет. Причем, вполне можно ожидать ускорения темпов этого удешевления, поскольку на рынке сейчас множество объектов, которые уже не один год продаются. Причины в том, что владельцы зачастую как-то надеются хотя бы «выйти в ноль». Но при нынешнем спросе это лишь вопрос времени, когда многие из них будут готовы «подвинуться по цене». Что это нам обещает в недалеком будущем? Множество вариантов поселиться в живописных местах Ленобласти за умеренную цену. Многие ли захотят в этом случае сильно переплачивать за жилье в городе?

5. Наконец, еще одно соображение связано с тем, о чем часто пишет Варламов (см, напр. здесь). У нас появляется огромное количество нового жилья низкого качества. Огромные районы появляются на пустырях, где кроме построенного жилья больше ничего нет. Имеется, как минимум, вероятность, что какие-то из этих районов являются будущими гетто, из которых будут пытаться выбраться относительно успешные семьи. Из аналогичных историй на Западе видно, что это иногда заканчивается полным обнулением ценности такого жилья. Нам, даже в таких районах, до этого далеко. Тем не менее, предпосылки для такого развития событий имеются, и они никак не предвещают роста цен на недвижимость.

Мой собеседник мне что-то возмущенно и очень водянисто отвечал. Его аргумент, связанный с обязательными эскроу-счетами я готов принять. Новые правила не позволят застройщикам экономить на банковских процентах, что означает рост издержек. Однако при падающем спросе, вкладывать растущие издержки в цену – это как заливать пожар бензином. В ближайшей перспективе застройщикам, вероятно, просто придется смириться с падающей прибылью, а в более отдаленной перспективе – сокращать объемы строительства. Как итог всего этого, мы и должны иметь рост цен на недвижимость на уровне инфляции.

Tags: городская экономика, недвижимость, российская экономика, российские города
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic
  • 16 comments